每经记者｜陈梦妤 每经编辑｜魏文艺扬帆优配
“守住一居室330万元！”
这几天，北京楼市的二手房“保价联盟”闹得沸沸扬扬。根据《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）获取到的信息，《致广大六郎庄同胞们的一封信》（涉及海淀区柳浪家园项目）这样写道：“最近听说有不少下房本的，已经开始出售转卖，且低于市场价交易”，并表示“为了下一代守住房价，守住房价交易底线”。业主们疑似组建起“保价联盟”。
不过每经记者注意到，有中介发布消息称，柳浪家园47平方米开间直接报价290万元，46平方米一居室则报价310万元，均未达到330万元。
而该片区另一个项目橡树湾的倡议书则显示：“呼吁业主在挂牌时审慎考虑小区整体价值，尽量避免非必要的急售、跳楼价，保持价格带的基本稳定。”不过，该倡议书中没有提及具体价格。
柳浪家园是重点回迁安置项目
柳浪家园位于北京市海淀区上地板块扬帆优配，是六郎庄村的重点回迁安置项目。小区分北里、南里、东里等多个区域，拥有数千套房源，部分楼栋因历史遗留问题一直未完成首次登记，影响房本办理进度。
作为回迁房，柳浪家园价格低于周边不少商品房，近一年成交活跃度较高。贝壳找房显示，目前北里二手房源挂牌均价为7.4万元/平方米，共有34套房源在售；南里二手房源挂牌均价约7.2万元/平方米，约35套房在售；东里挂牌均价较高，为8万元/平方米，11套在售。仅11月，柳浪家园北里看房人数就有180人，比10月增长26%。
《致广大六郎庄同胞们的一封信》内容显示：“只要上地实验小学不倒闭，每年都会有大量上学家庭来买房；只要软件园和周边的大厂、创业公司不关门，咱们就不要担心房子租不出去……咱们可能这辈子没有拆迁机会了，但是咱们可以为了下一代守住房价。”
有长期关注上地板块的购房者向每经记者表示，柳浪家园近期大量下房本，卖房的业主确实较多。每个业主的利益诉求不一样，有些人为了尽快拿到房款，着急出售，所以价格上有所让步。
每经记者梳理发现，从10月以来的成交情况看，柳浪家园47平方米户型（含开间、一居室）总价最低已至275万元，单价5.85万元/平方米左右；该面积段成交房源的总价大部分都低于这次业主们希望保价的330万元。
在第三方中介平台，尽管柳浪家园47平方米户型的挂牌价普遍高于330万元，但不少业主这两个月已纷纷调低了价格。据贝壳找房，挂牌价相对较高的东里，一套47平方米房源的价格，9月是410万元，12月则调降至385万元；北里一套47平方米房源，挂牌价从7月的432万元调降到了365万元，12月以来就调整了4次；南里的46平方米房源挂牌价，则从8月的380万元调降到了如今的325万元。
“这就是上地实验小学树村校区的占坑房源，类似户型还有好几套，随时都可以看房扬帆优配，业主不在，但都做了委托，给了钥匙。”该片区中介人士向每经记者介绍，暂时没有要涨价（的迹象）。
抱团倡议理性挂牌，二手房业主能否守住房价底线？
相比之下，距离柳浪家园约4公里开外的橡树湾项目则要理性一些。《致广大橡树湾业主的一封信》中列出了“维护社区品质是房价的第一支撑”“理性挂牌、合理议价，避免价格内卷”“强化中介管理，共同维护校区价格体系”等五条倡议，希望守住橡树湾房价。
每经记者查询发现，橡树湾五期146平方米房源2023年可以卖到2323万元，单价约15.8万元/平方米；而今年11月成交的一套144平方米房源，总价只有1470万元，单价约10.2万元/平方米。
从目前的挂牌情况看，每经记者查询贝壳找房信息发现，橡树湾五期二手房源的挂牌单价多在10万元~13万元/平方米区间。其中，有一套206平方米的户型，挂牌单价已跌破10万元/平方米。
《致广大橡树湾业主的一封信》显示：“在市场处于弱周期时，极端低价挂牌往往会形成锚定效应，被中介迅速放大，影响整个社区的溢价空间。建议业主在选择中介时，明确底价、挂牌策略，拒绝恶意压价、虚假低价引流等行为。”
“我觉得这种‘保价联盟’其实利好周边小区出货。”前述购房者认为。而此前上海某学区房小区部分业主提出“保价”时，有项目营销负责人向每经记者表示，“价格联盟”这种做法实际上用处不大，只要有人急卖，联盟就会被击破。
其实对橡树湾五期来说，出现这种情况，还有一个重要原因——周边高端新盘的批量供应和价格挤压。距离该项目1公里左右的建发海晏，在售均价13.6万元/平方米，主力户型为183~265平方米四居；在售均价13.88万元/平方米的臻云，主力户型139~229平方米。据此看，两者不论是目标客群还是主力户型，都与橡树湾五期有一定重合；而且两个新盘均为北京新规盘，在得房率、层高、户型设计等方面更有优势。
中指云数据显示，今年1~11月，北京二手房均价约6.5万元/平方米，环比下降1.44%，同比下降6.08%，价格中位数约5.9万元/平方米。
新房方面，根据北京市统计局12月16日最新数据，1~11月，全市新建商品房销售面积894.8万平方米，同比下降4.6%。另据中指研究院统计，1~11月，北京商品住宅项目销售业绩TOP10项目网签金额合计550.70亿元，排名前四的项目均位于海淀区，其中就包括建发海晏。
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